一石激起千层浪，“国五条”出台后，全国各地房地产市场经历了比较大的波动，“末班车”效应导致一季度房地产交易激增，而这种集中爆发的成交量以及市场对房地产调控政策压力的预期，会影响到未来一段时间内房地产市场的走势。
??“末班车”效应导致一季度房地产交易激增
??春节过后，各地楼市升温明显。2月20日，国务院常务会议出台了关于房地产调控的五项 政策措施，其中主要包括坚决抑制投机投资性购房、扩大个人住房房产税改革试点范围等，简称“国五条”。3月1日，国务院办公厅印发《关于继续做好房地产市 场调控工作的通知》进一步细化了“国五条”的内容，强调对出售自有住房按转让所得计征20%的个人所得税。
??“国五条”发布之后，市场反应强烈。一些购房者和买房者产生恐慌，害怕以后数十万的税 费落到自己头上，于是赶在政策尚未正式实施之前完成交易。在抢搭政策末班车效应的影响下，各地二手房市场交易火爆，一些地方出现了购房者排队过户的现象。 北京住建委公示的数据显示，“国五条”细则出台后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅网签量达到了9400套，环比上一周(2月23日-3月1日)增加了140.5%，与上月同期(2月2日-8日)相比增加了279.5%。媒体报道，不仅北京，上海、广州、南京、武汉等地也先后出现了同样的突击抢房现 象。
??二手房市场交易的火爆，同时挤压着部分需求流向新房市场，导致整个房地产市场在3月份升温。国家统计局发布的1-3月份房地产开发和销售情况数据显示，1-3月份，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%；商品房销售额 13992亿元，增长61.3%。70大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，3月70个大中城市中，新房房价上涨城市数量为68个，涨幅最大的是上海， 上涨3.20%；66个城市二手房房价上涨，涨幅最大的是北京，上涨3.10%。全国各地都在“国五条”落地的窗口期出现了量价上涨的局面。
??需求集中释放之后未来房地产市场将趋于相对平稳
??抢搭“末班车”的结果是，一季度全国的房地产市场交易创下新高，提前释放了未来几个月的交易量。在集中突击交易之后，市场将进入一段相对平稳期。
??从需求和供给两方面来讲，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的购买需求，也消耗了 大量可售房源，市场可匹配成交的房源在下降。从心理层面来看，各地有关“国五条”的实施细则刚刚推出，具体执行情况如何，市场各方都进入了观察观望期。买 卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待。在新房市场，开发商也需要根据市场的变化重新调整市场策略，预计短期内低购买、低成交、低供应将持续 一段时间。
??进入4月份后，随着各地“国五条”细则相继落地，二手房市场“末班车”效应锐减，各地 楼市交易明显回落，尤其是二手房市场与3月份形成了巨大的落差。根据北京住建委的网签数据，2013年4月8-14日北京全市二手住宅网签总量为1716 套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签1412套量相比下跌了83.2%。 1716套的网签量甚至低于3月份有时1天的签约量。事实上，在3月30日“国五条”北京细则出台后，从3月31日零时至4月7日24时，北京的房地产交 易系统暂停购房资格申请、审核及网上签约，4月8日恢复网签。那么在4月8日恢复网签的一周内，二手房成交的1716套还包含了网签暂停期间积压的网签 量。
??其他城市也经历了同样的行情变化。据上海市房地产交易中心统计，4月1-7日，二手存 量住房日均成交面积约4.6万平方米，较3月全月日均成交量下降75%。天津市4月1-7日，二手房成交套数为2084套，环比下降60.5%；成交面积 180677.5平方米，环比下降59.78%。
??市场之所以对“国五条”出台后的反应这么激烈，因为“国五条”触及到了投机性购房者的重要神经——所得税问题。
??抑制投机性需求是房地产调控的主要目标
??“国五条”最令人关注的是，国务院首次明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围，“国五条”细则明确提出，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。
??而就是这一点引起了不少人的恐慌，也引起了一些担忧和争议。有人担心在二手房供不应求 的卖方市场上，新增的税收肯定会转嫁到买方身上，会误伤刚需；有人认为按差额20%征税难以计算，执行难度很大；支持者认为，这是对投机性住房的精确打 击，20%的个税征收比例至少会让一大批投机性购房者收敛脚步。
??仔细分析“国五条”及其细则，政策延续了前几轮房地产调控的主基调，即坚决抑制投机性 购房需求，“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在明确既有政策的基础上，提出了对房价上涨过快的城 市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容，尤其是对税收政策的调节作用作了比较详细的阐述，其中指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所 得税，应依法严格按转让所得的20%计征。来自住建部的消息称，全国40个城市的住房信息联网已经完成，今年将有更多城市加入。据此，关于房地产的税收问 题在未来的调控过程中会加大力度。
??“去投资化”是“国五条”的核心所在。根据细则可以预期，限购政策会进一步趋严，限购 区域会进一步扩大，差别化信贷政策会继续深化，购买二套房贷款会更加困难，卖房纳税将成为打击住房投机行为的重锤。通过收紧个税、限制本地单身购房、提高 二套首付比例限制投资性需求入市，力在改变投资性购房者的长期预期。而限购、限贷、税收政策针对的都不是购买第一套住房的刚需，彰显了对首次置业人群的保 护。“国五条”细则中还对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其 开发贷款需求，加快保障性安居工程规划建设等作出安排，进一步说明“国五条”在细心保护、鼓励能够满足群众自住的刚性需求。
??征税征的是投机性卖房者的所得税，要防止的是这笔费用转嫁到买方身上，这是需要在执行过程中重点防范并进行严格监管杜绝的。
??3月底，围绕“国五条”的地方版细则落地，有严厉一些的，也有一些城市细则不细。在众多的利益群体博弈中，凸显出房地产调控进入了深水区，调控形势更趋复杂。因此，调控政策不仅要有细则，更要有细化落实。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制愈加迫切、重要。
入库时间：2013/5/8
